关于加快推进成都“城中村”改造的建议

2013-02-20 来源:成都全搜索新闻网 编辑: 邹思

提案者:许晓舟
    目前,城中村改造问题已经成为阻碍城市发展和城市形象的一个难点问题,成都要优化人居环境,创建宜居城市,必须认真面对及尽快解决这一问题。
    2007年11月,成都市人民政府办公厅出台《关于统筹推进我市中心城区“城中村”改造的实施意见》成办发〔2007〕102号指出,成都五城区内还有待改造的“城中村”13个,按照全市城乡统筹发展的战略部署,在5年内即2012年前全面完成全市“城中村”改造:即全面完成人员安置、基础设施建设和公建配套建设,改造区域主要建设项目启动建设或完成建设,“城中村”改造区域城市形象得到提升,城市功能明显增强。
    一、目前成都“城中村”改造的现状
    从2007年开始,经过4年多的努力,我市中心城区13个城中村改造工作已取得较大进展。截止2011年底,13个城中村累计已完成拆迁708.22万平方米(占总量的84%);累计已开工安置房257.94万平方米(占安置房总量350万平方米的74%),其中已竣工161.67万平方米(占总量的46.2%),已安置入住20666人(占总量的40%);累计已开工公建配套项目13个,其中12个已竣工(占总量的13.2%);道路累计已开工57条,其中49条已竣工通车(占总量的57.6%);累计完成投资150.41亿元(占计划总投资254亿元的59.2%);累计整理土地7433亩(占总量的53%),其中具备上市条件的土地2814亩,已上市拍卖345亩(占总量的2.5%)。
    目前,城中村内农民住宅设计标准低,违法建筑、违章搭建较多,布局凌乱,土地和资源利用粗放,城市公用设施建设延伸受阻,严重影响了城市功能的拓展;城中村内住宅、工厂、商店相互交织,环境脏乱差,道路狭窄,消防道路受阻严重,防灾抗灾能力差;城中村内外来人口数量庞大,人员混杂,流动频繁,社会治安也面临着很大的挑战等,上述现状急待改善。
    城中村是城市肌体上的伤疤。目前改造已经进入尾声,为避免产生半拉子工程带来更不利的局面,更应该加快推进改造。这样才能做到尽快改善民生的同时,也为参与改造企业创造良好的发展条件、城市面貌也能尽快得到改善。
    二、成都“城中村”改造存在的问题
    随着“城中村”改造的不断推进,多方因素的影响已成为制约我市“城中村”改造的瓶颈。
    1、“城中村”改造完成的进度将延期
    根据2012年2月建委反馈的进度信息,剩余“城中村”拆迁安置工作将在未来1-2年内全部完成,未来3年内完成所有改造工程。这就意味着“城中村”改造的任务离2007年政府制定的2012年前全面完成全市“城中村”改造目标存在较大的差距,完成进度将延期。
    2、资金筹措和平衡难度大,资金矛盾日益突出
    因这一轮城中村改造的地块受国家房地产相关政策制约影响,地价上不去,同时已上市拍卖土地仅占总量的2.5%,土地拍卖困难,融资矛盾较为突出,拆迁补偿资金缺口突出。
    3、拆迁成本高,安置房建设及交付使用进度跟不上
    拆迁成本之所以提高,一是村民对城中村改造期望较高,拆迁补偿要求高;二是历史遗留问题多,擅自扩建、改建多,且相互攀比;三是部分村民靠出租房屋收入维持生计,安置点短期难以平衡收入的减少加大了拆迁成本及阻力。目前已竣工安置房仅占总量的46.2%,已安置入住人仅占总量的40%,比例偏低,拆迁户因安置房安置滞后,过渡期延长往往也容易形成社会不稳定因素。
    4、小产权房或成为最大难点
    城中村改造最大的难点还不仅仅只是资金的短缺,城中村大量的小产权房可能是考验未来拆迁工作的头号问题。由于小产权房的赔偿标准较低,给拆迁户带来较大的负面情绪,也给拆迁带来了很大困难。
    三、加快推进成都“城中村”改造的建议
    1、切实加大贯彻落实“政府主导,市场化运作”模式,积极引导和鼓励社会力量参与城中村改造
    社会力量参与城中村改造可以解决部分“城中村”改造的资金缺口,但同时也应该适当减少“城中村”改造的一些公建配套、绿化用地的土地占地量;加大减免项目建设的相关规费,加快安置房的建设及交付入住;适当提高可开发用地的土地面积及容积率,调动社会力量参与的积极性。
    2、进一步拓宽及改进融资模式
    建议以政府信用和政府土地出让收益作为改造资金的后盾,打消投资单位和贷款银行的顾虑,组建政府投资公司作为平台,向银行申请银团贷款或借鉴北京正在实施的城中村改造“城乡一体化综合贷款模式”(主要特点为以土地储备中心及其下属分中心为融资主体、贷款类型划属为固定资产贷款、自有资金比例要求降至较低的20%、贷款期限延长至5年、采取抵押、质押、保证均可的综合担保方式),破解城中村改造的融资瓶颈。
    3、改进“城中村”改造后居民的生活保障
    “城中村”集体资产部分,不应以全部货币形式发放到居民手中,由于他们的理财能力有限,无法持续提供今后生活保障。应该以部分经营用房(如店面,写字楼)等可营业性物业资产补偿给居民经济组织,由居民经济组织经营或委托有实力的资产管理公司合作经营,给以居民长期回报的方式,以确保城中村居民长期的生活保障,解决失地农民的后顾之忧。
    由于城中村居民多数是无业人员,大多数的居民文化程度偏低,人员素质参差不齐,应加强对他们进行就业技能培训及创业基础培训,同时政府出台优惠政策鼓励参与开发企业因地制宜创造就业岗位,优先让村民就业(如改造开发后小区的物业管理等)。
    4、后期“城中村”改造中可以考虑在适当提高补偿标准的基础上采取一致性措施
    目前成都结合各“城中村”情况差别大的实际,实行“一村一策”的政策,该政策执行初期虽有一定得合理性、灵活性,但也会给不同“城中村”带来相互攀比、相互观望的负面效应,给拆迁带来困难。在“城中村”改造的后期,“难啃的骨头”比较多,可以考虑在适当提高补偿标准的基础上(尤其是针对小产权房的适当提高补偿)采取一致性措施,加快“城中村”改造按计划目标的推进,争取2012年底完成预期确定的目标。